Права жильцов на общую собственность

 

Российская газета (Федеральный выпуск) N6153 от 13 августа 2013 г.

 

Деньги на крыше

Верховный суд подтвердил права жильцов на общую собственность

 

Наталья Козлова

 

Какие права есть у собственников квартир в жилом доме, если у них на крыше установлено разнообразное оборудование?

На этот важный для очень многих жильцов многоэтажек вопрос ответил Верховный суд, когда занялся иском обеспокоенного гражданина. Этот человек отправился в суд с жалобой на крышу своего дома.

Сегодня в наших городах, особенно больших, трудно найти свободную крышу. Если раньше единственными ее обитателями были разве что голуби да кошки, то теперь их уверенно сменили огромные рекламные щиты, непонятные антенны и прочие интересные сооружения.

Большинство граждан, которые живут в таких "достроенных" домах, знают, что если они собственники, то им принадлежат кроме личных квадратных метров еще и так называемая общая территория. Это подъезды, подвалы и, конечно, - крыша дома. Все это дополнительное добро называется в законе общедомовой долевой собственностью жильцов. То есть все это имущество принадлежит жильцам-собственникам в равных долях, хотя эти доли и не выделены.

Чтобы занять "общинные" квадратные метры, нужно заручиться согласием всех остальных собственников. Во всяком случае, так говорит закон. Но вариантов обойти закон - великое множество, поэтому мнение Верховного суда по конкретному делу может оказаться крайне полезным для всех, кто живет в многоквартирном доме с "украшением" на крыше.

Итак гражданин обратился в районный суд с иском к некой фирме. Человека не устраивало гигантское оборудование, сооруженное на крыше его дома фирмой, которая была собственником помещения в его же доме. Коммерсант, хозяин фирмы, установил на крыше, как записано в документах суда, "телекоммуникационное оборудование антенно-мачтовых устройств станции связи". Построено все было, как сказано в тех же документах, - не для личного использования, а в коммерческих целях. Собственники квартир, увидев, что выросло у них над головой, собрали общее собрание жильцов и единогласно проголосовали - убрать станцию с крыши.

Один из них даже взял на себя труд снести, как записано в иске, "антенно-приемо-передающего оборудование связи, антенно-мачтового устройство с оттяжками и металлоконструкции". Но перед сносом все же решил сходить в суд, подкрепить решение собрания судебным вердиктом.

Все огромное сооружение возвышалось на крыше, кровле подъезда и даже на машинном отделении лифта дома. Районный суд с иском мужчины согласился целиком и полностью. Но праздновать победу было рано. Бизнесмен опротестовал неудобный для себя вердикт. Вторая - апелляционная инстанция решение в пользу жильца отменила и встала на сторону фирмы. Вот тогда жилец дошел до Верховного суда.

Судебная колегия по гражданским делам Верховного суда, пересмотрев дело, заявила: районный суд разобрал иск законно, а вот апелляция приняла неправильное решение. Верховный суд так обосновал свой вывод.

Районный суд, вынося решение, опирался на Гражданский кодекс (статья 246) и Жилищный кодекс (статья 36). В них говорится, что коммерсант, собираясь устанавливать на крыше оборудование, обязан был на это получить согласие собственников квартир в доме, в том числе и истца. Но, как установил районный суд, такого согласия получено не было, что подтверждается протоколом общего собрания жильцов. Кстати, этот протокол ответчик получил сразу после собрания, но не обжаловал его в законном порядке. Точнее выразиться, вообще на него не отреагировал.

А еще районный суд сказал, что разрешение на строительство спорного объекта на крыше было утверждено органами местного самоуправления. Но в этом разрешении были условия, при котором оно действительно. Так в разрешении сказано, что начать работы можно лишь при получении согласия собственников квартир, а еще нужно было получить положительное заключение на объект от органов санэпиднадзора. Такое согласование коммерсант даже получать не стал.

Вывод районного суда: раз не соблюдены права так называемых третьих лиц, собственников квартир в доме, спутниковую станцию и телекоммуникационное оборудование на крыше надо снести.

А вот что сказала вторая апелляционная инстанция, отменяя решение районного суда по жалобе коммерсанта. Да, у истца есть права в общей собственности, но такие же права есть и у коммерсанта, ведь у него имеется помещение в собственности в этом же доме. Значит, истец и ответчик имеют равные права владеть, пользоваться и распоряжаться крышей. По мнению второй судебной инстанции, коммерсант использовал оборудование "для собственных нужд", на что имел право.

Верховный суд подчеркнул: по 247 статье Гражданского кодекса владение и пользование общим имуществом в таких домах возможно только по согласованию всех участников, а если согласия нет, то надо идти в суд. Согласия, и это подчеркнуто всеми судами, достигнуть бизнесмену с жильцами не удалось.

Отмел Верховный суд и аргумент ответчика, что раз ему принадлежит большое помещение, то есть у него большая доля собственности, чем у соседей, значит он мог пользоваться общественным имуществом по своему усмотрению. Главный суд страны специально подчеркнул в решении: законом установлен специальный порядок для осуществления сособственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли.

А буквально на днях незаконный монтаж рекламной конструкции на крыше дома едва не привел к обрушению кровли в одном из домов в центре Москвы. Оказалось, что, не получив никакого разрешения от городских властей и жильцов, рабочие начали монтировать в здание тяжелые железные конструкции, очевидно, предназначенные для установки большого рекламного щита.

Строители пробили крышу насквозь, квартиры на последних этажах девятиэтажки начало заливать. Проверка показала, что бетон на крыше покрылся трещинами, а бетонные балки прогнулись под весом железных конструкций. Мосжилинспекция предписала демонтировать "нелегальные" конструкции, а управе района поручено взять демонтаж на особый контроль. Жильцы собрались в суд.

Кстати

Суд обязан установить факт соблюдения градостроительных или строительных норм.

Несоблюдение, даже незначительное, может быть основанием для удовлетворения исков, если нарушается право собственности истца. Кстати, ответчик заявлял в своих возражениях, что антенно-мачтовое сооружение не является строительным объектом, поэтому к нему нельзя применять нормы Градостроительного кодекса.

Да, согласился с таким утверждением высший суд, но это совсем не значит, что не надо соблюдать санитарно-эпидемиологические правила.

А как у них

Тегеранские крыши можно увидеть еще из иллюминатора приземляющегося лайнера. И сразу заставляют призадуматься: а почему они такие плоские? Да потому, что так строили до войны. Многие дома еще той, довоенной постройки, дожили и до наших дней. Только жильцы в них другие.

А традиции - прежние. Торжественные события отмечаются именно на крыше. Особенно любили и любят отмечать на крышах свадьбы. Жених и невеста вместе с родными покрывают крышу мягкими персидскими коврами. Устанавливают столики с яствами - сейчас никакого алкоголя и просторная площадка для множества гостей готова. Иногда туда, наверх, приглашают даже оркестр. Для нас, иностранцев, не совсем привычно. А иранцам - очень даже нравится.

Именно так, на крыше с сотней гостей и с двумя оркестрами, рассказывал мне покойный ныне Герой Советского Союза Геворк Вартанян, происходило его бракосочетание с Гоар. Брак, заключенный поближе к небесам, оказался счастливым и продлился 66 лет.

Немало крыш, приспособленных под теннисные корты, бассейны, мини-стадионы и даже целые сады видел я во Франции и в США. Правда, в домах с такими огромными крышами, живут в основном богатые или очень богатые. Например, на крыше одного из старинных зданий, окружающей парижскую Эспланаду Инвалидов, настоящий цветущий сад, да еще со статуями. Мне объяснили: сад высадил месье Бельмондо - скульптор и отец знаменитого актера Жан-Поля. Что ж, садам цвести, пусть и на крыше.