Признание сделки ничтожной в связи с невыплатой денежных средств по договору

 

В адвокатской практике встречаются спорные ситуации, когда сторона по сделке, а именно Покупатель по договору купли-продажи квартиры не уплачивает Продавцу денежные средства за проданное жилое помещение. В таком случае возможно обращение  с исковым заявлением в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.  

В соответствии  с положениями ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон, расторгнуть договор возможно по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной.  Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений ч.1 ст.555 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии  со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В порядке ст. 452 ГК РФ покупателю необходимо направить предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры и только после неудовлетворения данного предложения в добровольном порядке, обращаться в суд.

Из содержания вышеуказанных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной, или договором.

В соответствие с названными нормами права, продавец вправе требовать расторжения договора и признания за собой права собственности на квартиру, поскольку указанный договор купли-продажи не был исполнен в связи с тем, что квартира не была оплачена,т.е. покупателем существенно нарушен договор, в результате чего продавец  лишился и квартиры и денег.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки(ст.181 ГК РФ). Следовательно, в случае возникновения подобных ситуаций, продавцу необходимо как можно быстрее обращаться в суд с иском, чтобы не пропустить установленный законом срок исковой давности. Кроме того, рекомендуем незамедлительно наложить арест на жилое помещения для предотвращения продажи помещения третьим лицам.

Калашников Г.Н.  адвокат МКА «Калашников и партнеры»